PRO.CRE.UVA
Es el proyecto urbanístico más grande que haya construido el Estado en la Ciudad. Se levanta sobre tierras públicas que se salvaron del proceso privatizador del PRO. Está en la Comuna con mayor déficit habitacional. Sin embargo, sus requisitos y su tasa de interés atada a la inflación dejan afuera a la mayoría de los vecinos del sur. Cómo es y a quién está destinado el Procrear Estación Buenos Aires. Por Martina Noailles
“Lográ el sueño de la casa propia”, ilusiona el slogan desde los carteles de publicidad. La firma del Pro.Cre.Ar lo hace aún más seductor. El programa de créditos para viviendas creado en 2012 está a punto de estrenar el proyecto urbanístico más grande que se haya construido en el país en varias décadas. Son 2400 departamentos de entre 30 y 90m2, a sólo diez minutos del Congreso. Sin embargo, alcanzar este sueño no es tarea fácil. Y si bien el complejo “Estación Buenos Aires” es parte de la “pesada herencia”, los requisitos para transformarse en beneficiario son más restrictivos que los que se exigían en la gestión anterior. Esta vez, el crédito no gozará de una tasa de interés subsidiada de entre el 4 y el 14% sino que estará atado a la famosa tasa UVA más un 6,9% anual. Es decir, que sus cuotas crecerán al ritmo de la inflación, mucho mayor, claro, que el ajuste salarial. Para intentar acceder a un techo, además, ahora se debe contar con un ingreso familiar de entre 4 y 8 salarios mínimos: unos 50 mil a 100 mil pesos si tomamos los 12.500 pesos que el SMVM alcanzará desde marzo.
En 2016, Mauricio Macri relanzó el Pro.Cre.Ar. Uno de los puntos más destacados por sus funcionarios, en aquel anuncio, fue que el nuevo programa sería “más equitativo” ya que en lugar de sortear a sus beneficiarios, los créditos se otorgarían a través de un puntaje (scoring) según el grado de vulnerabilidad de las familias. "Nosotros vamos a apuntar a que este aporte vaya a quienes más lo necesitan: sectores de menores recursos, madres solteras y familias muy numerosas", dijo Rogelio Frigerio. Tal vez, el ministro del Interior no imaginó que, sólo dos años después, el propio Gobierno duplicaría el ingreso de entre 2 y 4 salarios que requería el Pro.Cre.Ar anterior, alejando a aquella madre soltera de la posibilidad de alcanzar un ingreso de entre 50 mil y 100 mil pesos que le permita anotarse en Estación Buenos Aires.
Desde aquel anuncio de 2016 a la actualidad, hubo otro requisito que se modificó. La edad tope para obtener el crédito, que en 2012 era de 60 años, bajó a 50. Una decisión que deja afuera a muchos hombres y mujeres en una ciudad de Buenos Aires considerada “envejecida”.
Para quiénes
Uno de los puntos de la lista de requisitos para intentar obtener un departamento a estrenar en Estación Buenos Aires es vivir y/o trabajar en la Ciudad de Buenos Aires o hasta 100 kilómetros a la redonda. Una vez más, y a pesar de los enormes problemas habitacionales que se concentran en el sur porteño, nada se dice sobre priorizar a quienes viven en la Comuna 4 (ver recuadro El caso de Casa Amarilla).
Si bien desconocemos cómo hubieran sido adjudicadas las viviendas de este complejo de no cambiar la gestión política, lo que sí se puede observar es que otros Pro.Cre.Ar priorizaron a los habitantes de su localidad. Por ejemplo, en Morón-Castelar, el 70% de las viviendas se destinaron a familias moronenses.
Según el pliego de condiciones, de los 2396 departamentos que se adjudicarán en el complejo de Barracas-Parque Patricios, sólo el 33% (600 viviendas) serán para familias con ingresos, en su totalidad o parcialmente, informales. Estas familias, las más vulnerables en relación a su situación económica, igualmente deberán reunir un total de entre 50 mil y 100 mil pesos de salario y tener ahorros -o juntarlos en seis meses- para pagar como mínimo el 10% del monto del préstamo.
Las viviendas cotizan en función de la cantidad de ambientes. El monoambiente (30m2) costará $1.680.000 y la cuota inicial será de $10.150. La unidad con dos ambientes (desde 38 m2) saldrá a la venta a $2.095.000 y la cuota inicial del crédito será de $12.650. El departamento de tres ambientes (desde 52 metros cuadrados) costará desde $2.805.000 y la cuota inicial partirá de $16.950. El monto más alto que otorgará el crédito será de $5.770.000.
Al tener una tasa atada a la inflación, la posibilidad de saldar la cuota mes a mes mientras los ingresos no aumentan al mismo ritmo, ya hizo que los beneficiarios más vulnerables de otros créditos UVA comenzaran a tener problemas de pago (ver recuadro Villa Olímpica).
El valor del metro cuadrado de este proyecto es de 1.446 dólares, por debajo de los valores de mercado (unos 1.700 dólares en promedio en Parque Patricios y unos 2.200 en Barracas). Calcular su costo real incluye decenas de variables, que van desde el precio del suelo hasta decisiones políticas. Por ejemplo, si se tomó en cuenta o no para ese cálculo, la inversión en obras de infraestructura –como la ampliación de un caño pluvial- que se realizaron en la zona para que la llegada de unas 10 mil personas no colapse los servicios. ¿De esa inversión debe hacerse cargo el Estado ya que igualmente era necesaria? ¿o lo pagarán –con el costo de su crédito- quienes adquieran una vivienda?
La chapa de la Ciudad
Cuando la ex presidente Cristina Fernández de Kirchner lanzó este Pro.Cre.Ar, las viviendas en Estación Buenos Aires eran 2900 y tenían entre 55 y 120 m2. Hubo 500 viviendas que quedaron en el camino por una decisión estructural: que los patios que rodean los 56 edificios sean privados. Esto provocó la disminución de la cantidad de construcciones ya que la norma establece que el 65% de la superficie debe destinarse a espacio público, entre zonas verdes y apertura de calles y veredas. Además, se achicaron los espacios: ahora hay monoambientes de 30 m2 y el departamento más grande alcanza los 90 m2.
La inclusión del Instituto de Vivienda porteño (IVC) como seleccionador de los preadjudicatarios, y del Banco Ciudad como otorgador de los créditos de este Pro.Cre.Ar muestran la decisión política del Gobierno nacional de hacer jugar a la gestión de Rodríguez Larreta en el proyecto más grande de viviendas que haya tenido la ciudad. Un complejo que se levantó sobre tierras públicas y prácticamente ociosas. Justamente, de esas tierras que los gobiernos de Macri y Larreta están privatizando de manera compulsiva y sistemática durante los últimos años. Esas miles de hectáreas que la Ciudad perdió sin beneficio alguno para los porteños pero que podrían haber sido fértiles para que el Estado haga realidad miles de “sueños de la casa propia”.
El caso de Casa Amarilla
La adjudicación de las viviendas de Estación Buenos Aires recuerda mucho otro caso ocurrido también en la comuna 4 algunos años antes: el complejo de Casa Amarilla. Los 438 departamentos de La Boca fueron construidos a partir del programa social “Viví en tu casa” que lanzó el Gobierno de la Ciudad en 2005. Sin embargo, de los miles de vecinos inscriptos muy pocos lograron acceder a un techo. Lejos de su objetivo de origen, el IVC adjudicó las viviendas a través de créditos hipotecarios del Banco Ciudad, con requisitos posibles para la clase media pero que dejaron afuera a la población más vulnerable.
Como el crédito ya no fue social sino un mero préstamo hipotecario como el que cualquiera puede intentar obtener en un banco, los originarios preadjudicatarios se quedaron afuera. Según el listado al que pudo acceder Sur Capitalino en 2017, dos tercios de los beneficiados con un departamento en Casa Amarilla no se habían inscripto en el programa “Viví en tu casa”, allá por el 2005. Son familias que tuvieron que cumplir con los requisitos de un crédito hipotecario que financia hasta el 85% de una vivienda con una tasa fija de interés del 19% -en el caso de Primera Casa BA- o hasta un 75% con tasa fija del 18% (pero sólo el primer año, y luego variable) si de Vivienda Porteña se trata. Es decir que, para acceder al crédito, debieron tener en la mano –en 2017- entre 150 mil y 200 mil pesos. Y, además, tuvieron que tener un trabajo en blanco, con salarios que sumen en la familia más de 20 mil pesos –siempre medido a 2017-, para que la cuota mensual no supere el 40% de los ingresos.
Como en el caso del Procrear Estación Buenos Aires, las adjudicaciones de las viviendas de Casa Amarilla sirven de ejemplo del tipo de política llevada a cabo por el IVC, organismo que debe encargarse del problema habitacional de la población más postergada de la Ciudad. Un programa que nació como social -justamente para dar respuesta a los marginados del mercado inmobiliario y en un barrio donde la crisis de vivienda se profundiza año tras año- dio un giro en el aire y se convirtió en una más de las tantas propuestas crediticias para la clase media. Mientras tanto, a pocos metros de allí, las familias que viven en la villa 21-24 siguen sin ver garantizados sus derechos más básicos.
Complicaciones en la Villa Olímpica
La inflación y la suba del dólar complicaron la situación de al menos 100 de las mil familias adjudicatarias de un departamento en el predio de Villa Soldati. Al igual que en Estación Buenos Aires, para aplicar y empezar a pagar, los vecinos debieron alcanzar un cierto puntaje (scoring), que se obtiene como resultado de comparar la situación financiera del postulante con el valor del inmueble al que quieren acceder. El problema es que desde julio del año pasado -cuando las familias empezaron a pagar las nueve cuotas iniciales- hasta ahora la situación económica del país cambió radicalmente. Por eso corren el riesgo de no acceder a la propiedad ya que, si bien las primeras cuotas que ya pagaron eran de un ahorro previo, la escrituración está sujeta a un nuevo cálculo de scoring.
Como ejemplo, el diario La Nación relató la historia de una de las adjudicatarias cuyo valor del inmueble para el que aplicó aumentó su valor en $300.000 desde julio de 2018 hasta ahora, y la cuota, que era de $12.700, el próximo mes será de $17.000. En el mismo período su sueldo aumentó $4000, es decir que sus ingresos no se incrementaron a la par de las cuotas o del valor de la propiedad.
Es que para acceder a una vivienda en Villa Olímpica las familias tomaron créditos hipotecarios UVA (unidad de valor adquisitivo) que, en un principio, presentaban cuotas muy accesibles, pero luego se empezaron a encarecer.
Hoy existe un espacio de diálogo entre estas familias y el IVC. Desde el organismo aseguran que están buscando flexibilizar el valor de los créditos para que los adjudicatarios no queden afuera del programa.