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martes 17, septiembre de 2019

La avenida del cambio

Después de la elevación de su traza, Patricios cambia día a día su fisonomía. Entre comercios cerrados y casas tapiadas, se multiplican edificios en construcción que superan hasta el doble la altura permitida por el nuevo Código Urbano. Sur Capitalino realizó un relevamiento y en sus primeras diez cuadras, contabilizó nueve obras inmobiliarias. En simultáneo, un informe del IVC develó que la Ciudad tiene 138 mil viviendas vacías. Por Martina Noailles 

La avenida del cambio
La avenida Patricios es una de las que más cambios sufrió en la zona sur en los últimos años. Las obras de elevación de toda su traza, que comenzaron hace exactamente una década, cambiaron su fisonomía y fueron el puntapié de un proceso que aún continúa. Vecinos y comerciantes iniciaron un lento pero sostenido éxodo debido al aumento de los precios de alquileres y ventas. Las antiguas fachadas de casas y tiendas dieron paso a modernos edificios y al desembarco de cadenas de comercios propios de otros barrios. La mudanza de varias oficinas del Gobierno porteño también aportó a esta metamorfosis de la avenida-frontera entre La Boca y Barracas.
 
Para poner números a estos cambios, Sur Capitalino salió a relevar la cantidad de obras en construcción que existen actualmente. También contabilizó terrenos y casas tapiadas, y comercios con persianas bajas. El combo impacta.  
 
En sólo diez cuadras, hay 9 obras en construcción. Edificios que cuando estén terminados tendrán, en su mayoría, más de 11 pisos. Muy por encima de los 7 que estableció el nuevo Código Urbano aprobado en diciembre de 2018. Las explicaciones son varias: la totalidad de los permisos de edificación fueron otorgados antes de la reforma legislativa, cuando la altura máxima permitida para Patricios eran 38 metros (PB más 10 pisos). Sin embargo, la mitad de las obras en construcción relevadas por Sur Capitalino superan esa altura e, incluso, hay torres que prometen llegar a 15 pisos. Según el análisis de la organización Proteger Barracas, se trata de casos en que la Dirección General de Obras y Catastro habría aprobado proyectos con un plus del 25% por zona sur, a pesar de que la norma que lo permitía fue derogada en 2012. 
 
En ese sentido, un tema a tener en cuenta es que el Código permite el “enrase”. Es decir, para evitar las medianeras expuestas autoriza enrasar (emparejar) con edificios linderos existentes, aunque superen la nueva altura permitida (en este caso, menor). Es decir, si hay un edificio de 15 pisos -construidos gracias a ese 25% de plus derogado-, a su lado podrá construirse otro con la misma altura. El doble de lo que la ley permite en la actualidad. ¿Cuestión de negocios?
 
A lo alto
 
Entre las obras en construcción que proyectan levantar más de 11 pisos se encuentra la de Patricios 242/268 donde, según detalla el cartel, la altura será de 46,35 metros. El permiso para estas viviendas multifamiliares de 1 y 2 ambientes data de 2013, y aunque fue otorgado un año después de que se deje sin efecto el plus del 25%, igualmente le dieron el beneficio.  
 
Justito antes de que se apruebe el nuevo Código le otorgaron el permiso a otra obra, ubicada en el 151/3 de Patricios y que, según lo que informa su cartel, llegará a tener 42,90 metros de alto. El premio a la mayor altura se lo lleva “New Garden I”, al 239 de la avenida, pegadito a la Fundación Forge. Según informan en su web, estas viviendas multifamiliares tendrán pileta y alcanzarán los 15 pisos. 
 
En la esquina de Patricios y Tomás Liberti, entre las publicidades que hacen las veces de tapia, se puede ver el hueco donde se levantará “Liberti”, un edificio de 4.287 metros cuadrados y 11 pisos que ofrece amenities, parrilla, pileta, solarium y estacionamiento. Todo bajo el eslogan de que “usted puede comprar en Barracas, que es parte del estratégico Distrito de las Artes, cerquita de Puerto Madero”. Un detalle: Liberti se encuentra en la vereda par de Patricios, que no es Barracas sino La Boca. Pero claro, La Boca no vende.
 
Cerrados
 
Esta nueva avenida Patricios de proyectos destinados a jóvenes, solos/as o en pareja y de clase media-alta, también está repleta de comercios cerrados, con carteles de venta o alquiler, o simplemente con sus persianas bajas. La razón principal es, claro, la crisis económica de los últimos años que bajó el consumo a números impensados, subió hasta el cielo el costo de los servicios y, en el caso de esta zona, encareció sensiblemente el valor de los alquileres. En ese marco, este periódico contabilizó al menos 16 negocios vacíos. Algunos de ellos, con actividad hasta hace muy poco tiempo como el de Patricios 927, donde funcionaba la pizzería PizzaRRo, o en Patricios y Pi y Margall, histórico comercio de iluminación. 
 
Gran tristeza dio a los vecinos, también, ver la mítica tienda “Los dos hermanos” con las persianas bajas y un enorme cartel rojo de la mega inmobiliaria Toribio Achaval, que anuncia la venta del terreno de 50 metros de frente “con salida a dos calles”. Esa cuadra está prácticamente cerrada, ya que también dejó de funcionar el gimnasio lindero. 
 
Similar es el panorama que luce la vereda de enfrente y una cuadra más hacia Olavarría. En el 712, el edificio de 5 pisos donde funcionó el instituto educativo de la Unión Personal de Seguridad de Argentina junta polvo y basura bajo su persiana. Lo mismo ocurre al 740, en la abandonada sede de dos pisos donde supo funcionar el IUNA (Instituto Universitario Nacional de Artes). En el medio, en Patricios 730, el local de la marca Stone liquida lo último que le queda mientras un cartel de la inmobiliaria Arkis intenta vender el terreno de 13,78 x 38,90 metros para que se construya un edificio de hasta 38 metros más dos retiros. Algo que parece un poco de humo si se tiene en cuenta que el nuevo Código permite 22.      
 
Las tapiadas 
 
Mientras se siguen construyendo nuevos edificios para una población que se mantiene estable desde hace 70 años, en la Ciudad de Buenos Aires hay, al menos, 138 mil viviendas vacías. Es decir un 9,2% por ciento de las existentes. Concretamente en la Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Pompeya) un 9,7% de sus 82.926 viviendas están vacantes. 
 
Desde la vereda, las casas deshabitadas pueden localizarse por sus tapias: ladrillos que cierran por fuera puertas y ventanas, o simples paneles de madera con publicidades. 
 
En el relevamiento que realizó Sur Capitalino durante la primera semana de septiembre, en las diez cuadras de Patricios que van desde Olavarría hasta Martín García se contabilizaron 7 frentes tapiados, en general de varios metros de ancho. El más grande es el de la esquina de Patricios y Espinosa, donde hace cinco años la policía desalojó el centro cultural y biblioteca “Los libros de la esquina”. Desde entonces, y después de una rápida demolición, la esquina está tapiada y con pastos altos creciendo detrás. El lugar, que a simple ojo debe tener unos 500 m2 de terreno, no está en venta ni alquiler. Simplemente está vacío e inutilizado. 
 
Desde 2012, el Gobierno de la Ciudad viene relevando la totalidad de los inmuebles abandonados y tapiados. En 2017 contabilizó 2.146. En el último año, además, el Instituto para la Vivienda (IVC) y la Secretaría General y Relaciones Internacionales convocaron a diversas organizaciones, centros de estudios, al Ministerio Público de la Defensa y a la Defensoría del Pueblo a una Mesa de Estudio de Viviendas Vacías. 
 
Ese espacio dio como resultado un primer informe que revela que casi 140 mil casas y departamentos en territorio porteño se encuentran vacíos. Un número importante si se tiene en cuenta que en la ciudad más rica del país al menos 300.000 personas viven en villas y asentamientos, 7.500 no tienen techo, y más de la mitad del salario promedio de las y los inquilinos se va directo a manos de quienes les alquilan.
 
Gran parte de esta emergencia habitacional está justamente concentrada en las comunas del sur de la Ciudad, la 4 y la 8.
 
Según el estudio preliminar sobre viviendas vacías -que determinó la cantidad según el consumo de electricidad domiciliaria-, la vacancia se concentra principalmente en el corredor norte porteño (comunas 1, 2 y 13), tal vez en coincidencia con el análisis del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) que indica que entre 2005 y 2018 se construyeron en la Ciudad más de 195 mil viviendas, de las cuales más del 50% son suntuosas y lujosas. Por eso, la pregunta será, siempre, para quiénes se construye. En esa línea, la Mesa de Alquileres -conformada por organizaciones sociales, organismos públicos de defensa, inquilinos/as, legisladores y sectores del mercado inmobiliario- viene hace tiempo advirtiendo que las viviendas que se construyen y las necesidades habitacionales van por caminos opuestos.
 
Está claro que el poder lo tiene el mercado; y la respuesta, el Estado. “Regular la ociosidad de los inmuebles debe ser parte de una política integral de hábitat que proteja los derechos de los habitantes de la ciudad”, señalaron desde el CELS. Ejemplos sobran: en Montevideo las propiedades que registran bajos consumos de agua y luz son consideradas ociosas y tributan un adicional al impuesto inmobiliario. En Barcelona, el ayuntamiento expropió el derecho de uso de inmuebles vacíos para ponerlos en alquiler durante al menos diez años. En Berlín se congeló el precio de los alquileres para contener la constante expulsión. 
 
En ese sentido, la construcción de edificios de gran altura en la avenida Patricios no es, en sí misma, una mala noticia. Lo que sí lo es, es la falta de planificación del desarrollo urbano de la ciudad en pos de, principalmente, solucionar el déficit habitacional, mejorar las políticas de acceso a la vivienda y equilibrar las desigualdades territoriales. El relevamiento de inmuebles ociosos resulta una herramienta fundamental en esa tarea.